Hipotecas de tasa baja ¿son la mejor opción?

 Este texto es un fragmento del artículo que escribí para la revista Metros Cúbicos para la edición de Enero del 2012. La edición del texto original es de Wendy Solís, editora de la revista.
Hipotecas de tasa bajaQuienes han decidido iniciar el proceso para adquirir una casa encuentran una amplia gama de productos entre los cuales elegir su hipoteca, muchos de ellos compitiendo por ofrecer la tasa de interés o la mensualidad más baja, lo cual sin duda es sumamente atractivo para el comprador, pero estas ventajas ¿son lo único que debes considerar al contratar un crédito?

La respuesta es no. En principio debes saber que estos beneficios no siempre significan que terminarás pagando menos por tu casa y para que realmente saques provecho de una tasa menor, debes evaluar oros cinco aspectos.

1. Tasa de interés no es igual al CAT

El Costo Anual Total (CAT) del crédito hipotecario es una unidad de medida que sirve para comparar diferentes créditos a lo largo del tiempo, incluye la tasa de interés nominal (en este caso lo que las instituciones bancarias ofrecen como “tasa baja”), las comisiones que pagarás por apertura del crédito y la administración del mismo, así como las primas de seguros que estás obligado a contratar junto con el crédito.

El CAT no incluye los gastos notariales ni impuestos generados por la adquisición del inmueble o el avalúo los cuales también son una carga para tu bolsillo y varían entre una institución y otra.

2. Comisiones

Uno de los costos ocultos de tu crédito hipotecario puede estar en las comisiones que el banco cobrará no sólo por otorgarte el crédito sino por la apertura y administración del mismo.

Mientras la comisión por apertura del crédito está dada como un porcentaje del monto que el banco te prestará (oscila entre cero al 2% según el banco) y en la mayoría de los casos es un pago único al inicio de la vida del crédito, los gastos de administración trasladan al cliente lo que el banco considera serán los gastos de cobranza tales como la emisión de estados de cuenta y actualización de saldos, entre otros.

El monto de dichas comisiones puede incrementar a lo largo de la vida del crédito por lo cual la mensualidad total que te comprometes a pagar también lo hará. Aunque pequeñas cantidades parecen insignificantes pueden cobrar importancia si las multiplicas por el número total de mensualidades que tendrás que pagar. Cuando recibas la tabla de amortización del crédito analiza la variación que rubros como seguros y comisiones tienen a conforme transcurre el crédito.

3. Monto a financiar

En el argot crediticio esta cantidad se define como Aforo y significa la cantidad máxima sobre el valor del inmueble que el banco está dispuesto a financiarte. A mayor financiamiento menor será el enganche que tendrás que aportar al momento de comprar tu casa lo cual puede resultar sumamente atractivo. Sin embargo debes considerar que también tendrás que pagar más dinero al banco no sólo en mensualidades sino en las comisiones e intereses aunados al crédito.

Toma nota, los créditos de tasa baja ofrecen financiar hasta el 85% o 90% del valor del inmueble que deseas adquirir el cual puede aumentar si combinas el financiamiento del banco con un crédito del Infonavit, por ejemplo llegando hasta el 95% del valor de tu casa.

4. El plazo o tiempo de vida del crédito

A fin de hacer más accesible la adquisición de una vivienda, los créditos de tasa baja ofrecen al comprador la posibilidad de contratarlos por un periodo más largo, que oscila entre los 20 y 30 años. En principio una mensualidad más baja, que resulta de diferir tu adeudo entre un mayor número de mensualidades, puede resultar atractiva, sin embargo considera que estarás pagando intereses y comisiones por un periodo más largo de tiempo y ello hará que termines pagando una cantidad considerablemente mayor por tu crédito hipotecario.

Si estás evaluando este tipo de créditos pide que te calculen el monto de la mensualidad no sólo a 20 años sino también a 15 años si es que el banco ofrece esta opción. Te sorprenderá encontrar que la diferencia en la mensualidad no es realmente significativa y en cambio sí lo es la cantidad total que terminarás pagando entre una y otra opción.

5. Amortización

No por contratar un crédito de tasa baja estarás pagando menos ni más rápido. En realidad, la amortización de tu crédito debería ser el factor más importante a considerar si lo que deseas, más que un lugar bonito para vivir, es la construcción de tu patrimonio.

La amortización es el porcentaje de tu mensualidad que sirve realmente para pagar el préstamo y no es sólo pago de intereses.

Una hipoteca con mayor tasa de interés pero amortizable en un menor número de años te asegura el pago más rápido de tu adeudo y, por lo tanto, un ahorro considerable de intereses.

Ahora que conoces los ingredientes que hacen a un crédito atractivo, investiga cuál de las hipotecas que ofrecen una tasa de interés, CAT o mensualidad baja te conviene.

¿Por qué razón contratar un crédito de tasa baja?

Aunque los créditos hipotecarios de tasa baja no parecen ser tan baratos como su nombre lo sugiere, hay ciertos perfiles de clientes que pueden beneficiarse de esta opción.

1. Si llevas pocos años en el mercado laboral y auguras que tus ingresos aumentarán sustancialmente en un corto periodo de tiempo, la contratación de este tipo de créditos puede ser conveniente bajo la premisa de realizar pagos anticipados y así reducir el plazo del crédito, reduciendo con ello el costo total del mismo.

Considera que de no acelerar el pago de tu hipoteca sería igual que si estuvieras pagando renta pues solamente pagarás intereses durante los primeros años del crédito además de tener la obligación de pagar impuesto predial, mantenimiento y mejoras a tu casa.

2. Si no cuentas con un monto elevado para el enganche, tus ingresos son variables o no tienes forma de comprobarlos para poder acceder a otro tipo de crédito o una mensualidad más alta, puedes también contratar un crédito de tasa o mensualidad baja y más adelante solicitar una sustitución de hipoteca por otra que te permita amortizar tu adeudo más rápidamente.

Considera que el cambio de hipoteca a otro banco representa el costo de apertura de un nuevo crédito. Dichos costos incluirán tanto la comisión que la institución financiera estipule así como el pago por la sesión de derechos a un nuevo acreedor.

3. Un buen momento para contratar un crédito de tasa o mensualidad baja es cuando haz encontrado una excelente oportunidad inmobiliaria que garantiza una alta plusvalía y por el momento tus ingresos no te permiten contratar un crédito con mensualidades más altas. Esperar el aumento de valor de la propiedad y después venderla con ganancia puede compensar el gasto en intereses que realizaste durante los años de espera.

2 comments for “Hipotecas de tasa baja ¿son la mejor opción?

  1. Erica
    agosto 3, 2012 at 5:25 PM

    Karla,

    Me encanta tu blog, informacion util con un estilo divertido. Quisiera proponerte un tema. Como hablar de dinero en pareja y ella gana mas que el y el es quien compra “zapatos”, digo gadgets. Como abordar el tema del dinero sin que el se sienta ofendido/chantajeado/minusvalorado? Dificil el cambio de roles en la pareja, pero inevitable en alguna ocasiones.

  2. agosto 27, 2012 at 4:46 PM

    Excelente publicación, gracias por compartirnos tan buen articulo.

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